Modernisierungsdarlehen vergleich stiftung warentest

19.08.2015 | 14:42 | hdu

Wer sein Haus energieeffizient umbauen möchte, kann mit einem Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) dank niedriger Zinsen und hoher Zuschüsse sogar verdienen. Das geht aus einer Untersuchung der Stiftung Warentest hervor, die in der Septemberausgabe des Magazins Finanztest veröffentlicht wurde. Auch Modernisierungsprojekte, die nicht von der KfW gefördert werden, können Immobilienbesitzer derzeit günstig finanzieren.

Seit dem 1. August erhalten Eigentümer, die ihr Haus energetisch sanieren möchten, die Förderkredite der staatlichen KfW-Bank zu höheren Summen und besseren Konditionen. Laut Stiftung Warentest ist es dadurch sogar möglich, mit dem Förderdarlehen zu verdienen. Die Tilgungszuschüsse von bis zu 15 Prozent der Kreditsumme sind stets höher als die Zinsen, die während der zehnjährigen Kreditlaufzeit anfallen. Je nach Kreditvariante gewinnt der Kreditnehmer dadurch laut der Verbraucherorganisation 0,05 bis sechs Prozent Zinsen im Jahr – beim Höchstkredit für eine Sanierung zum KfW-Effizienzhaus summiert sich der Verdienst auf diese Weise auf 6.800 bis 25.000 Euro nach zehn Jahren. Davon profitieren jedoch nur Hauseigentümer, die ihren Kredit in zehn Jahren komplett abbezahlen. Bleibt danach eine Restschuld, verlangt die KfW für die Anschlussfinanzierung marktübliche Zinsen.

Die Vergabe der Modernisierungsdarlehen knüpft die Förderbank an Bedingungen. Gefördert werden nur energetische Sanierungs- und Umbaumaßnahmen, zudem müssen technische Mindeststandards erfüllt und Fachfirmen mit der Ausführung beauftragt werden. Auch der altersgerechte Umbau einer Immobilie wird von der KfW gefördert, allerdings nicht so umfangreich wie die energetische Sanierung.

Bis zu 5.000 Euro sparen mit dem Vergleich von Modernisierungskrediten

Bei schuldenfreien Immobilien lagen die Kreditzinsen der Spitzenanbieter im Test für Darlehen mit zehnjähriger Laufzeit bei unter zwei Prozent. Die besten Konditionen erhalten Eigentümer, wenn die Bank als Sicherheit einen Eintrag ins Grundbuch erhält. Das ist zwar mit Notar- und Grundbuchkosten von wenigen hundert Euro verbunden, laut Stiftung Warentest rechnet sich diese Ausgabe jedoch, denn die Darlehen ohne Grundschuld sind im Durchschnitt um mehr als einen Prozentpunkt teurer. Bei einer Laufzeit von zehn Jahren beträgt die Ersparnis durch den niedrigeren Zins mehr als 1.600 Euro, errechnete die Verbraucherorganisation.

#finanztest #Modernisierungskredite

Die günstigen Banken im Test der Stiftung Warentest verlangten für Modernisierungskredite über 30.000 oder 60.000 Euro mit zehnjähriger Laufzeit bis zu viermal weniger Zinsen als teure. Grundsätzlich sind Kredite ohne Grundbucheintrag teurer, aber unkomplizierter.

Cover 2/2022 © Finanztest

Ein kleineres Darlehen kann man grundsätzlich auch ohne Eintragung ins Grundbuch aufnehmen. Dann entfallen Notar- und Grundbuchkosten und der Kredit ist jederzeit rückzahlbar. Allerdings hat die geringere Sicherheit für die Banken ihren Preis: mit 3,22 Prozent fällt der Effektivzins im Schnitt fast doppelt so hoch aus wie beim 30.000-Euro-Kredit mit Grundbucheintrag (1,64 Prozent).

Einen Kredit über 60.000 Euro mit Grundschuld boten viele Institute erfreulich günstig an: Acht von 45 nannten Zinssätze unter 1 Prozent.

Neben dem sorgfältigen Vergleich der Zinskonditionen raten die Experten, sich bereits in der Planungsphase über mögliche Förderungen zu erkundigen. Welche Banken auch KfW-Kredite vermitteln und wie sie Zuschüsse in die Finanzierung einbinden würden – auch das hat Finanztest ermittelt.

Der ausführliche Test erscheint in der Februar-Ausgabe der Zeitschrift Finanztest und ist online unter www.test.de/modernisierungskredite abrufbar.

Es ist wahrlich kein Geheimnis, dass Immobilien als Investitionsmittel in Deutschland gerade sehr stark im Trend sind. Vor allem in Großstädten wie München, Berlin oder Köln versucht jeder Bürger, der es sich irgendwie leisten kann, seine Finger an eine eigene Wohnung zu bekommen, die er dann zu guten Preisen vermieten oder nach Bedarf auch selbst nutzen kann. Denn ein Eigenheim ist etwas Handfestes, das meist für den Rest des Lebens Bestand hat. Ganz so einfach wie eben beschrieben ist es dann aber leider auch nicht, schließlich müssen die Immobilien stets gut in Schuss gehalten werden. Gerade bei älteren Wohnungen sind nach einigen Jahren häufig Modernisierungsmaßnahmen notwendig, die sich oft nur mithilfe eines Modernisierungskredits finanzieren lassen.

Ein Haus zu sanieren ist fast immer mit Kosten verbunden, die ohne weiteres im fünfstelligen Bereich liegen können. Sie werden überrascht sein, wie selbst kleine Modernisierungsmaßnahmen wie eine Badsanierung auf den Geldbeutel schlagen können. Diese Kosten sprengen sehr schnell das monatliche Budget des klassischen „Ottonormalbürgers“. Und genau für solche Fälle gibt es einen Modernisierungskredit bzw. ein Modernisierungsdarlehen. Diese helfen Ihnen dabei, notwendige Investitionen zu tätigen, ohne dafür gleich das ganze Girokonto plündern zu müssen.

Doch gleicht nicht jeder Kredit gleich dem anderen und es gibt einige Fallwinde, denen Sie beim Abschluss eines Kredits ausweichen sollten. Aus diesem Grund haben wir diesen Ratgeber erstellt: Hier erfahren Sie nicht nur ausführlich, was ein Modernisierungskredit überhaupt ist, wie er funktioniert und wofür Sie ihn anwenden können. Wir stellen Ihnen stattdessen auch valide Alternativen vor und erklären Ihnen in einer Schritt-für-Schritt-Anleitung, wie Sie in nur wenigen Minuten zu Ihrem Wunschkredit gelangen. Um vor dem Abschluss eines Kredits bestens informiert zu sein, sollten Sie sich die nächsten Absätze also genau durchlesen.

Was ist ein Modernisierungskredit und wie funktioniert er?

Das Modernisierungsdarlehen weist jedoch eine Besonderheit auf: Es handelt sich in fast allen Fällen um einen zweckgebundenen Kredit. Das ist zunächst einmal weder schlecht noch gut, sondern einfach eine Tatsache. Für Sie als Kreditnehmer bedeutet das: Sie dürfen das ausgezahlte Geld nur für einen Zweck verwenden, den Sie zuvor im Kreditvertrag mit dem Kreditinstitut festgelegt haben. In diesem Fall handelt es sich beim Zweck dann um die Modernisierung bzw. Renovierung Ihrer Immobilie. Mit dem Kapital können Sie dann also beispielsweise kein Auto kaufen.

Es ist aber nicht so, dass Sie im Vertrag nun minutiös alle Maßnahmen aufschreiben, die alle durchgeführt werden sollen. Solange Sie das Geld im Rahmen der Modernisierungsmaßnahmen verwenden, können Sie frei darüber verfügen und bekommen selten Probleme mit Ihrer Bank.

Die Zweckbindung hat einen angenehmen Nebeneffekt: Die Zinsen liegen bei dieser Art von Darlehen in der Regel deutlich unter dem Zinsniveau bei klassischen Ratenkrediten ohne Zweckbindung.

Besonderheiten und Merkmale des Modernisierungskredits

• Nur für Immobilieneigentümer: Im Normalfall wird ein Modernisierungskredit nur an die Eigentümer einer Immobilie vergeben. Mieter sind meist sowieso nicht berechtigt, ohne eindeutige Zustimmung des Eigentümers bauliche Veränderungen an Ihrer Immobilie vorzunehmen, daher schließen viele Banken Mieter bei der Vergabe eines Modernisierungsdarlehens von vorne herein aus. Manche Banken verlangen gar, dass der Eigentümer das betreffende Objekt auch selbst bewohnt.
• Der Eigenkapitalanteil: Gerade bei höheren Kreditsummen wird oft ein Eigenkapitalanteil fällig. Sie müssen in diesem Fall einen Teil der Kosten aus eigener Tasche zahlen, um den Kredit aufzunehmen. In aller Regel liegt dieser Anteil irgendwo bei 20 Prozent der Gesamtkosten.
• Keine Grundschuld-Eintragung: Eine Absicherung des Kredits in Form der Eintragung einer Grundschuld ist aber meist – mit Ausnahme wirklich hoher Kreditsummen – nicht erforderlich. Das ist einerseits ein Vorteil, andererseits profitieren Sie dann auch nicht von weiter fallenden Zinssätzen, die Sie nur bei einer echten Baufinanzierung mit Grundschuld-Eintragung bekommen.

Warum ist eine Modernisierung häufig sinnvoll? Drei gute Gründe

• Sie sparen Energiekosten: Eine energetische Sanierung hat viele positive Auswirkungen auf die Energiekosten. Entweder profitieren Sie davon als Bewohner der Wohnung selbst oder Sie können sich über einen höheren Wiederverkaufswert freuen, da sich die Nutzungsdauer der Immobilie verlängert. Sie tragen zudem auch zum Umweltschutz bei und leben insgesamt nachhaltiger.
• Der Wert der Immobilie steigt: Haben Sie bereits im Kopf, Ihre Immobilie eines Tages zu verkaufen, sollten Sie wissen, dass nichts den Wert eines Objekts so sehr erhöht wie eine Modernisierung/Renovierung/Sanierung. Ob eine Baderneuerung oder eine bessere Heizanlage, all das erhöht den Wert der Immobilie signifikant.
• Pflicht für den Vermieter: Dieser Punkt ist nur relevant, wenn Sie Ihre Immobilie vermieten. Denn in diesem Fall müssen Sie dafür Sorge tragen, dass ein gewisser Mindeststandard in den Wohnungen eingehalten wird, da sonst die Nutzbarkeit rechtlich gesehen nicht gegeben ist. Meist geht es dabei um kleinere Reparaturen, denn eine grundlegende Modernisierung kann der Mieter nicht verlangen. Durch die neueste Energiesparverordnung kann es für Sie als Mieter auch notwendig sein, gewisse energetische Sanierungsmaßnahmen zu tätigen, um mit dem Gesetzt im Reinen zu bleiben.

Wofür kann ein Modernisierungsdarlehen verwendet werden?

• … durch die der Wasserverbrauch nachhaltig gesenkt wird.
• … durch die der Energieverbrauch nachhaltig reduziert wird.
• … durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
• … durch die der Gebrauchswert der Immobilie nachhaltig erhöht wird.
• … durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer gebessert werden.

Das Problem ist: Kreditinstitute sind bei der Vergabe von Modernisierungskrediten nicht an diese Vorgaben gebunden, häufig machen die Banken gar keinen Unterschied zwischen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Ein Modernisierungskredit ist aber stets zweckgebunden, daher sollten Sie Maßnahmen, die Sie tätigen wollen, im Vorfeld unbedingt mit Ihrer Bank durchsprechen. Eine zweckfremde Verwendung der Kreditsumme kann ganz schnell zu Problemen führen, die man mit einer besseren Kommunikation hätte vermeiden können.

Falls Sie jetzt verwirrter sind als vor diesem Abschnitt, lassen Sie uns Ihre größten Sorgen nehmen. Hier ist eine Liste mit den gängigsten Maßnahmen in unserem Modernisierungskredit Vergleich, die normalerweise von allen Banken anerkannt werden:

Modernisierungskredit Vergleich: Die wesentlichen Vor- und Nachteile

Denn nachdem Sie nun wissen, was ein Modernisierungskredit ist – sowohl allgemein als auch im rechtlichen Sinn – wollen wir Ihnen die wichtigsten Vor- und Nachteile eines solchen Darlehens in unserem Modernisierungskredit Vergleich noch einmal übersichtlich aufzeigen:

• Niedrige Zinsen dank Zweckbindung: Die Zweckbindung gibt der Bank eine bessere Absicherung gegen Risiken und erlaubt es ihr damit, den Kredit zu besseren Konditionen anzubieten.
• Kein (zwingender) Grundschuld-Eintrag: Anders als bei der klassischen Baufinanzierung sind Sie nicht dazu gezwungen, eine Grundschuld einzutragen. Sie haben aber weiterhin die Option dazu und können sich so zusätzlich absichern.
• Unterstützende Förderungsmaßnahmen: Es gibt zahlreiche unterstützende Förderungsmaßnahmen, die Sie bei einer Modernisierung in Anspruch nehmen können (s. FAQ-Bereich!).
• Flexible Laufzeiten: Bei einem Modernisierungsdarlehen sind die Laufzeiten (normal 12-84 Monate) sehr flexibel wählbar.
• Flexible Kreditsummen: Das gleiche gilt für die Kreditsumme, die zwar immer noch direkt von Ihrem Einkommen abhängig ist, jedoch ebenfalls flexibler ist als bei anderen Kreditarten.

• Feste Zweckbindung: Sie können das ausgezahlte Kapital ausschließlich für den im Kreditvertrag festgehaltenen Zweck verwenden und sind damit eingeschränkter als bei einem klassischen Ratenkredit.
• Zwingender Eigenkapitalanteil: Bei höheren Summen ist es üblich, 20 Prozent der Gesamtkosten aus der eigenen Tasche zu bezahlen. Daher kommt schon zu Beginn eine relativ hohe finanzielle Belastung auf Sie zu.
• Höhere Zinsen als bei der Baufinanzierung: Bei der Baufinanzierung tragen Sie eine Grundschuld ein, was der Bank als zusätzliche Absicherung dient. Daher profitieren Sie dort von noch besseren Zinssätzen.

Mit dem Modernisierungskredit Rechner in wenigen Schritten zum Ziel

An dieser Stelle wollen wir Ihnen in wenigen Schritten erklären, wie Sie unseren Modernisierungskredit Rechner optimal nutzen können. So kommen Sie immer zu einem passenden Kredit nach Ihren individuellen Bedürfnissen.

Schritt 1: Sanierungsplan erstellen

Es empfiehlt sich im ersten Schritt aus zwei Gründen, einen Sanierungsplan zu erstellen. Zum einen haben Sie so persönlich mehr Sicherheit, wenn Sie die genauen Kosten Ihres Vorhabens durchrechnen und zum anderen müssen Sie einen solchen Plan meist sowieso bei der Bank vorlegen, bevor Sie einen Kredit abschließen können. Ein Sanierungsplan schafft auf beiden Seiten Transparenz und verhindert später unnötige Diskussionen, ob diese oder jene Anschaffung auch im Kostenplan gedeckt ist. Kurzum: Es spart Ihnen einfach eine Menge Nerven.

Schritt 2: Konditionen vergleichen

Erst im Anschluss sollten Sie dann die Konditionen von verschiedenen Angeboten vergleichen. Dafür nutzen Sie am besten unseren Modernisierungskredit Rechner und verschaffen sich so einen einzigartigen Marktüberblick. Geben Sie einfach nur die Rahmendaten (gewünschte Laufzeit, Kreditsumme und Verwendungszweck) in den Rechner ein und Sie gelangen auf eine Übersichtsseite mit den verschiedenen Angeboten. Vergleichen Sie die Angebote, wobei Sie vor allem (aber nicht ausschließlich) auf den Effektivzins achten sollten.

Schritt 3: Kreditantrag stellen

• PostIdent-Verfahren: Gehen Sie mit dem ausgefüllten PostIdent-Formular und Ihrem Personalausweis in die nächste Filiale der Deutschen Post. Dort übernimmt ein Post-Mitarbeiter als Stellvertreter der Bank die Legitimierung Ihrer Person.
• VideoIdent-Verfahren: Dabei führen Sie einen Video-Call mit einem Mitarbeiter der Bank. Sie benötigen – neben dem Personalausweis – eine Webcam, eine Telefon-Internet-Software wie „Skype“ und eine solide Internetverbindung.

Anschließend wird Ihnen das Geld – nach einer weiteren Prüfung durch die Bank – nach wenigen Tagen auf das von Ihnen angegeben Konto ausgezahlt und Sie können mit Ihrem Vorhaben loslegen. Damit haben Sie den Prozess erfolgreich abgeschlossen.

Kein Kredit ohne Bonitätsprüfung!

Bei jedem seriösen Kredit und daher auch bei einem Modernisierungsdarlehen kommen Sie nicht um eine Bonitätsprüfung herum. Dies geschieht meist durch eine Abfrage bei der größten deutschen Auskunftei, der Schufa Holding AG (kurz: Schufa) mit Sitz in Wiesbaden, Hessen. Haben Sie dort negative Einträge (etwa durch bereits getätigte Kreditaufnahmen oder gar nicht abbezahlte, frühere Darlehen) sinken Ihre Chancen auf die Gewährung des Kredits. Vom Traum eines Modernisierungskredit ohne Schufa oder Modernisierungskredit ohne Bonitätsprüfung müssen Sie sich also leider verabschieden.

Gute Alternativen zum Kredit für Modernisierung

Das Modernisierungsdarlehen ist zwar eigentlich optimal auf die Bedürfnisse von Bauherren abgestimmt, die ihre Immobilien sanieren wollen. Doch manchmal (etwa bei sehr hohen Kreditsummen) kann es dennoch günstiger sein, sich für eine alternative Kreditart zu entscheiden. Diese stehen Ihnen dabei zur Verfügung:

Die Baufinanzierung

Der Ratenkredit

Hierbei handelt es sich um einen klassischen Konsumentenkredit ohne Zweckbindung. Die Zinsen sind höher als beim Modernisierungskredit, dafür können Sie frei über das Kapital verfügen. Planen Sie neben den grundlegenden Sanierungsmaßnahmen also etwa weiterhin eine Anschaffung von Möbeln oder Ähnlichem können Sie all das in einem Ratenkredit abwickeln, anstatt sich um drei Darlehen gleichzeitig kümmern zu müssen.

Der Renovierungskredit

Der KfW-Kredit

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ist eine Förderbank der öffentlichen Hand, die neben dem Bau von Häusern auch die altersgerechte oder energetische Sanierung von bereits existierenden Immobilien fördert. Die Konditionen sind hier sehr ansprechend, weswegen Sie sich einen KfW-Kredit auf jeden Fall durch den Kopf gehen lassen sollten, insofern Sie die Voraussetzungen dafür erfüllen.

Welches Finanzierungsmodell eignet sich für Sie am ehesten?

Sollten Sie sich an dieser Stelle immer noch nicht sicher sein, welche dieser Kreditarten am besten zu Ihnen passt, kann Ihnen vielleicht diese Tabelle weiterhelfen. Hier sehen Sie alle Optionen und Konditionen und können auf Grundlage dieser Informationen eine fundierte Entscheidung treffen:

FAQ: Ihre wichtigsten Fragen kurz und kompakt beantwortet

Wer kann ein Modernisierungsdarlehen bekommen?

Die meisten Banken vergeben einen Modernisierungskredit nur an Wohn- und Hauseigentümer. Bei manchen Instituten ist die Vergabe zudem daran gekoppelt, dass die Immobilie vom Besitzer auch selbst genutzt und damit nicht vermietet wird. Sonst gelten die üblichen Voraussetzungen für einen Ratenkredit in Deutschland:

• Volljährigkeit (mind. 18 Jahre)
• Fester Wohnsitz in Deutschland
• Konto bei einer deutschen Bank
• Regelmäßiges und ausreichendes Einkommen
• Ausreichende Bonität (keine negativen Schufa-Einträge)

Wofür können Sie einen Modernisierungskredit verwenden?

Bei einem Modernisierungskredit handelt es sich um ein zweckgebundenes Darlehen. Das bedeutet für Sie als Kreditnehmer, dass Sie das Kapital nur für den bei Vertragsabschluss festgelegten Verwendungszweck benutzen dürfen – in diesem Fall eben Maßnahmen für die Modernisierung der Wohnung. Was genau dazu zählt, haben wir Ihnen weiter oben im Ratgeber detailliert erklärt.

Was müssen Sie vor der Kreditaufnahme noch beachten?

Wer ein Modernisierungsdarlehen aufnehmen will, sollte genau planen, wie viel Geld er benötigt. Zu einer guten Vorbereitung gehört daher, sich einen Sanierungsplan zu erstellen und sich im Vorfeld über die Kosten zu informieren, die für die geplante Modernisierung anfallen werden oder könnten. Holen Sie sich am besten noch einen Kostenvoranschlag von dem von Ihnen beauftragten Bauunternehmen.

Wann ist es sinnvoll, die Fördermittel der KfW nutzen?

Bei einem Modernisierungsdarlehen können Sie zwischen der Finanzierung einer Privatbank aus unserem Modernisierungskredit Vergleich und einer staatlichen Förderung durch eine KfW-Bank entscheiden. Mit dem Kredit einer KfW-Bank erhalten Sie meist günstigere Konditionen, allerdings ist dessen Vergabe auch an strenge Auflagen genknüpft (s. oben). Wer aber energetische oder altersgerechte Sanierungsmaßnahmen durchführen will, erhält meist den Zuschlag. Bei anderen Maßnahmen kommt die Förderung dagegen gar nicht in Frage.

Unser Tipp: Probieren geht über Studieren! Versuchen Sie, solange es nicht komplett aussichtslos ist, den Kredit von einer KfW-Bank zu bekommen. Im besten Fall sparen Sie sich eine Menge Geld und im schlechtesten Fall haben Sie nichts außer ein paar Minuten Zeit verloren.